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📌 확정일자는 임대차계약서에 법적 효력을 부여하여 우선변제권을 얻기 위한 필수 절차입니다
📋 계약 당일 즉시 발급 가능하며 수수료는 1,000원으로 인터넷등기소 또는 동주민센터에서 신청할 수 있습니다
📋 신청시기와 온라인방법 그리고 오프라인방법에 대해서 알아가시길 바랍니다
신청시기
▪️ 임대차 계약서 작성 후 즉시 신청 가능하며 계약 당일 발급 권장
▪️ 평일 오후 4시 전 신청 시 당일 처리되며 이후는 익일 처리
▪️ 전입신고와 함께 받으면 대항력과 우선변제권 모두 확보
▪️ 기존 확정일자가 있어도 새 계약에 중복 신청 가능
✓ 요약: 계약 당일 즉시 신청 가능, 평일 오후 4시 전 신청 시 당일 처리
온라인방법
▪️ 대법원 인터넷등기소 접속 후 공동인증서로 로그인
▪️ 확정일자 메뉴에서 신청서 작성 및 제출 클릭
▪️ 계약서 스캔본 업로드하고 계약정보 입력 후 수수료 결제
▪️ 평일 오후 6시 전 신청 시 당일 처리되며 이후는 익일 처리
✓ 요약: 인터넷등기소에서 24시간 신청 가능, 평일 오후 6시 전 당일 처리
오프라인방법
▪️ 주택 소재지 관할 동주민센터 방문하여 신청
▪️ 임대차계약서 원본과 신분증 지참 필수
▪️ 법원이나 등기소에서도 신청 가능하며 누구나 대리 신청 가능
▪️ 평일 오후 4시 전 방문 시 당일 즉시 처리
✓ 요약: 동주민센터에 계약서 원본과 신분증 지참하여 즉시 발급
확정일자의 중요성과 효력
확정일자는 임대차계약서에 법적 효력을 부여하여 그 작성 일자를 공적으로 증명하는 제도입니다. 전입신고와 실제 거주에 더하여 확정일자까지 받으면 주택임대차보호법에 따른 우선변제권을 얻을 수 있습니다. 우선변제권이란 임차주택이 경매나 공매되는 경우 후순위 채권자보다 우선하여 보증금을 받을 수 있는 권리입니다.
전입신고만으로는 대항력만 얻을 수 있어 제3자에게 임대차 사실을 주장할 수 있지만 보증금 우선 변제는 받지 못합니다. 반드시 확정일자까지 받아야 경매 시 후순위 채권자나 다른 임차인보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 수수료는 1,000원으로 저렴하므로 반드시 받아두는 것이 좋습니다.
| 구분 | 대항력 | 우선변제권 | 필요 조건 |
| 전입신고만 | 있음 | 없음 | 전입신고+입주 |
| 확정일자 추가 | 있음 | 있음 | 전입신고+입주+확정일자 |
| 경매 시 권리 | 임차권 주장 | 보증금 우선 변제 | 모두 충족 필요 |
확정일자는 계약서에 사인하여 효력이 발생하는 즉시 신청할 수 있습니다. 이미 다른 전세 계약에 확정일자를 받은 상태에서 새로운 전세 계약에 확정일자를 받는 것도 가능합니다. 전입신고와 달리 기존 확정일자가 사라지지 않으므로 가급적 빠른 시일 내에 받아두는 것이 안전합니다.
온라인 확정일자 신청 상세 절차
대법원 인터넷등기소 홈페이지에 접속하여 회원가입을 합니다. 실명 확인이 필요하므로 공동인증서를 준비해야 합니다. 보안프로그램 설치 후 로그인하여 상단 메뉴에서 확정일자를 클릭합니다. 신청서 작성 및 제출 메뉴에서 유의사항을 확인하고 신규 버튼을 클릭합니다.
기본정보 입력 화면에서 계약구분을 주택임대차로 선택하고 부동산 구분을 건물 또는 집합건물로 선택합니다. 아파트는 집합건물이며 빌라나 단독주택은 건물로 선택합니다. 주택 소재지를 임대차계약서와 동일하게 정확히 입력합니다.
- 인터넷등기소 접속 및 회원가입
- 공동인증서 로그인
- 확정일자 메뉴 선택
- 신청서 작성 클릭
- 기본정보 입력
- 계약서 스캔본 업로드
- 계약정보 입력
- 신청인 정보 입력
- 수수료 1,000원 결제
- 전자서명 후 제출
계약정보 입력 화면에서 임대차 기간과 보증금 월세 금액을 입력합니다. 임대인과 임차인의 성명과 주민등록번호를 정확히 입력합니다. 임대차계약서를 스캔하거나 사진 촬영하여 파일로 업로드합니다. 모든 정보 입력 후 저장하고 신청수수료 1,000원을 결제합니다.
동주민센터 방문 신청 방법
동주민센터에서 확정일자를 받는 방법은 온라인보다 훨씬 간단합니다. 주택 소재지 관할 동주민센터를 방문하여 전입 업무 담당 창구에서 확정일자를 신청하면 됩니다. 임대차계약서 원본과 신분증만 지참하면 즉시 처리됩니다.
담당 공무원에게 임대차계약서를 제출하면 계약서에 확정일자 도장을 찍어줍니다. 수수료 1,000원을 현금이나 카드로 결제하면 즉시 발급됩니다. 평일 오전 9시부터 오후 6시까지 운영하며 오후 4시 이전에 방문하면 당일 처리됩니다.
- 주택 소재지 관할 동주민센터 방문
- 임대차계약서 원본 지참
- 신분증 지참 필수
- 전입 업무 담당 창구 방문
- 수수료 1,000원 결제
- 계약서에 확정일자 도장 날인
- 평일 오후 4시 전 당일 처리
법원이나 등기소를 직접 방문하여 신청하는 것도 가능합니다. 이 경우에는 계약 당사자가 아닌 제3자도 계약서와 신분증만 지참하면 대리 신청이 가능합니다. 등기소는 주말에는 운영하지 않으므로 평일에만 방문할 수 있습니다.
확정일자 신청 시 주의사항
확정일자는 계약 당일 즉시 받는 것이 가장 안전합니다. 계약 후 시간이 지체되는 동안 임대인이 다른 권리 설정을 할 수 있기 때문입니다. 평일 저녁이나 주말에 계약하는 경우 특약 사항에 확정일자를 받을 때까지 권리변동을 일으키지 않기로 하는 조항을 추가하는 것이 좋습니다.
온라인 신청은 평일 오후 6시 이후나 주말에 하면 다음 근무일에 처리됩니다. 오프라인 신청도 평일 오후 4시 이후에 방문하면 다음 날 처리됩니다. 따라서 당일 확정일자를 받으려면 평일 업무 시간 내에 신청을 완료해야 합니다.
주택임대차계약서는 온라인으로 신청이 가능하지만 상가임대차계약서는 온라인 신청이 불가능합니다. 상가임대차의 경우에는 관할 세무서를 직접 방문하여 신청해야 합니다. 일반 사문서도 온라인 신청이 불가능하므로 법원이나 공증사무소를 방문해야 합니다.
자주 묻는 질문
Q1. 확정일자는 언제 받아야 하나요?
A. 임대차 계약서 작성 후 즉시 받는 것이 가장 안전합니다. 계약 당일 신청하면 평일 오후 4시 전에는 당일 처리되며 이후에는 다음 날 처리됩니다.
Q2. 온라인으로 확정일자를 받을 수 있나요?
A. 대법원 인터넷등기소에서 24시간 신청 가능합니다. 공동인증서와 계약서 스캔본이 필요하며 평일 오후 6시 전 신청 시 당일 처리됩니다.
Q3. 확정일자 수수료는 얼마인가요?
A. 온라인과 오프라인 모두 1,000원입니다. 최초 1회 발급 시 수수료를 내면 24시간 이내에 무제한으로 출력할 수 있습니다.
Q4. 확정일자는 꼭 받아야 하나요?
A. 전입신고와 입주만으로는 대항력만 얻고 우선변제권은 없습니다. 경매 시 보증금을 우선 변제받으려면 반드시 확정일자까지 받아야 합니다.
